Le volume des loyers en hausse avec la croissance du patrimonial

L’acquisition de 248 logements en décembre 2019 et la livraison de 92 logements neufs au cours de l’année 2019 ont généré 2,1 M€ de loyers supplémentaires en 2020 et ont fait passer la masse des loyers quittancés, avant RLS (Réduction de loyer de solidarité), à 28,3 M€, dont 26 M€ pour les logements.

Évolution des loyers (en K€) et du nombre de logements

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Les logements conventionnés représentent 79 % des loyers. Le loyer moyen d’un logement conventionné s’établit à 392 € par mois, alors que celui d’un logement non conventionné est en moyenne de 566 €.

Seulement 1,5% des locataires du parc social assujetti au SLS

65 locataires d’un logement conventionné se sont vu appliquer un SLS (Sur Loyer de Solidarité) en raison de leurs ressources (supérieures à 120 % du plafond PLUS, hors QPV et hors application d’un PLH). 85 % des 93 K€ de SLS encaissés en 2020 seront reversés à la CGLLS (Caisse de Garantie du Logement Locatif Social).

Les aides au logement et réduction de loyer de solidarité (APL et AL)

La mise en place de la réforme de l’APL (Aide Personnalisée au Logement), qui devait intervenir au 1er janvier 2020, a été reportée au 1er janvier 2021. Cette réforme appelée « contemporanéité de l’APL » vise à asseoir son calcul sur les ressources actuelles et non plus sur les ressources de l’année n-2 des bénéficiaires

BATIGERE RHÔNE-ALPES a perçu 5 M€ d’APL en 2020 pour le compte de 1 997 foyers, soit 44 % des locataires du parc conventionné. Par ailleurs, 232 locataires ont bénéficié de l’AL (Aide au Logement), ce qui a représenté 0,6 M€ sur l’année.

40% des locataires bénéficient d'une RLS

La clause de revoyure prévue lors de la mise en place de la RLS a abouti à la signature le 25 avril 2019 d’un Pacte, entre l’Etat et les organismes de logement social, conduisant à limiter le prélèvement au titre de la RLS pour les années 2020 à 2022. Le décret du 26 décembre 2019 a fixé les plafonds de ressources des bénéficiaires et les montants forfaitaires mensuels de RLS. En raison de décalage de la mise en œuvre de la réforme de l’APL, ce décret a été modifié par l’arrêté du 30 septembre 2020, applicable pour le 4ème trimestre 2020.

1 658 foyers ont bénéficié de la RLS en 2020, pour un total de 1,1 M€, soit un montant moyen mensuel de 53 €.

Le coût de la vacance pénalisé par la vacance hors exploitation

Fin 2020, les taux de vacance en exploitation du parc conventionné et non conventionné sont respective- ment de 2,3 % et 3,25 % et donc supérieurs à fin 2019. Cependant, les moyennes sur l’année 2020 sont meilleures. Les bons résultats de début d’an- née, conjugués à une commercialisation plus rapide que prévue des programmes neufs, engendrent un coût cumulé de la vacance en exploitation de 596 K€ contre 624 K€ en 2019.

Hors exploitation, le taux à fin décembre 2020, est de 1,87 %, soit en nette progression par rapport à fin décembre 2019. Ce niveau de vacance résulte de la décision de bas- culer hors exploitation, 34 logements de Lyon 7ème en voie de réhabilitation dans le cadre d’un chantier lourd accu- sant un retard non négligeable.

Le coût de cette vacance s’élève à 370 K€ contre 275 K€ en 2019.

Concernant les stationnements, le niveau de la vacance est resté stable en 2020, à un niveau élevé (32 %) car le plan d’actions a été reporté compte-tenu de la crise sani- taire qui a engendré d’autres priorités.

Les charges : un solde créditeur pour 85% des locataires

Malgré la crise sanitaire, les équipes de BATIGERE RHÔNE-ALPES se sont employées à régulariser dans les meilleurs délais, les charges récupérables de l’exercice 2019 pour permettre d’ajuster les acomptes au plus vite. Ainsi, 93 % des logements ont été régularisés en 2020, donnant lieu à un remboursement moyen de 66 €, ce qui représente un écart entre les acomptes et les dépenses réelles de moins de 7 %.

Les impayés : anticipation et accompagnement encore plus nécessaires avec la crise sanitaire

La lutte contre les impayés de loyer a toujours constitué pour BATIGERE RHÔNE-ALPES une question prioritaire. L’anticipation et l’accompagnement sont fortement ancrés dans nos valeurs et participent à la qualité de service et à l’efficacité financière de l’entreprise.

En cette année 2020, marquée par une crise sanitaire sans précédent, ces valeurs se sont avérées encore plus nécessaires et essentielles. La connaissance et l’expertise développées depuis de longues années sur les dispositifs d’aides nous ont permis d’orienter nos locataires en difficulté vers les aides mises en place par les différents intervenants (communes, Métropoles, départements, région, État, ou encore Action Logement). Face aux difficultés matérielles et financières générées par les confinements successifs, l’accompagnement en interne a également été largement mobilisé.

Face à ces événements un plan d’action a été mis en place, celui-ci comprend notamment des dispositions pour permettre aux équipes de la gestion locative d’augmenter leurs contacts auprès des clients en difficulté. Ainsi, sur les seuls mois de mars et avril 2020, il a été passé autant d’appels téléphoniques aux locataires que sur toute l’année 2019. Au mois de juin 2020, le nombre de locataires bénéficiant d’un plan d’apurement avait augmenté de 50 %. À la fin de l’année 2020, le nombre de locataires disposant d’un plan d’apurement avait doublé.

Un poste de chargé de recouvrement amiable a également été ouvert et pourvu en décembre 2020, l’objectif étant de suivre avec le maximum d’attention les situations pré- sentant un risque de dégradation et de mettre en place au plus tôt un accompagnement adapté.

Aider nos clients à solutionner un retard de paiement fait partie intégrante de nos valeurs et missions.

La dette locative des personnes physiques a augmenté de 350 K€ sur l’exercice 2020. Cette variation a clairement une connexité avec la situation sanitaire puisqu’à fin avril 2020 la dette s’était déjà envolée à +378 K€. Pour rappel l’augmentation sur l’exercice 2019 était de 343 K€.

Marquant une nouvelle fois ce lien avec la crise, cette augmentation concerne principalement les locataires présents (+229 K€), soit 65 % des impayés 2020. En 2019, les locataires présents représentaient 143 K€ d’augmentation soit 40 % des impayés de l’exercice.

Ainsi, sur l’exercice 2020 le taux de recouvrement est de 98,67 % (pour 100 € de loyers et charges quittancés, 98,67 € ont été perçus), mais derrière ce taux annuel les disparités constatées mensuellement font ressortir l’acquisition du nouveau patrimoine (janvier) et les périodes de confinement (mars/avril et octobre/novembre) :

 

Taux de recouvrement mensuel de la société

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Par ailleurs et alors que ce chiffre était stable lors des exercices précédents, les effacements de dettes dus à des procédures Banque de France a doublé en 2020 passant d’une moyenne de 60 K€ en 2018 et 2019 à 120 K€ en 2020.

Enfin, l’acquisition d’un nouveau patrimoine a également pesé sur le montant de l’impayé. En effet, sur les 350 K€ de dette créée en 2020, celle de ce nouveau patrimoine en représente 1/3 (112 K€).

Les ventes

Poursuivant sa politique de vente aux locataires, sécurisée par les dispositifs de garantie de rachat et de relogement en cas d’accident de la vie, BATIGERE RHÔNE-ALPES a atteint son objectif de ventes pour 2020 malgré la crise sanitaire. 8 logements ont ainsi été cédés pour 1 M€, dans les communes de L’Isle d’Abeau, Saint-Fons et Villeurbanne. 6 de ces logements ont été vendus à des locataires du parc social, participant ainsi à l’évolution de leur parcours résidentiel.

L’activité de vente de locaux commerciaux vacants s’est poursuivie avec la signature d’un compromis pour un local de 170 m2 situé Cours Suchet à Lyon 2ème. La réitération interviendra au 1er trimestre 2021.

Par ailleurs, un immeuble a été vendu en bloc à la SACVL après arbitrage prenant en compte le secteur, le faible nombre de logements (7), de grande superficie (95 m2 de surface habitable en moyenne), non conventionnés et nécessitant des travaux lourds de réhabilitation. Cette cession a généré 2,8 M€ de produits.

Les financements

Après les prêts participatifs accordés en 2019 pour financer notamment les opérations de croissance externe, la société mère BATIGERE a pour- suivi son plan de soutien à ses filiales en octroyant à BATIGERE RHÔNE-ALPES une avance en compte courant de 20 M€ destinée au préfinancement des opérations immobilières.

D’autre part, la réorganisation du service financier avec une collaboratrice entièrement dédiée à cette activité a permis de mettre à jour les appels de subventions. 2,9 M€ ont ainsi été encaissés en 2020.

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